买房，是每一个普通中产，都绕不开的一件事。

多数中国家庭，一生只会买一套房，买对了，涨了，其实意义不大，因为房子得用来住，又不能变现。但买错了，跌了，就有点类似去了趟赌场，一下子输了好几十万、甚至几百万，经济上的损失且不说，接下来的好长一段时间，都会因那个“错误”的买入决策而自责、懊悔，心态上，会备受折磨。

买房，属于典型的“低频、重大”决策，是很多人一辈子做的最大的一笔交易。

过去20年，对于多数中国家庭来说，在什么城市、什么地段、买入了什么样的房子，很大程度上决定了今天的资产规模。

未来20年，恐怕更是如此。

中国房价未来的走势，整体上，大概率是往下走的。很多城市的房子，会跌成负资产，不仅房价会跌，每年的租金收入，可能还抵不过房产税。

但与此同时，少数核心城市、核心地段的房子，价格会涨到很高，甚至高过今天的香港，比如，深圳这个地方。

这几天，中央发布了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，最高领导人也来深圳出席了特区40周年庆祝大会，做了精彩的发言，再结合之前央视对深圳王伟中书记的采访，个人判断，未来，深圳的房价之高，恐怕会超出很多人的想象。

▲备注：深圳特区40周年庆，插画师笔下的深圳。

首先，我们来梳理一下央视对王书记的采访。

整个对话过程中，“住房”这个词，只出现了一次，且是一带而过。说民生问题时，提到了“教育、医疗、住房”，请注意，这里透露出的信息是，在政府的优先级事项中，住房排在教育、医疗之后。接着展开讲了一下教育，未来5年，深圳要投入4、5千亿，新增74万个学位。这个投入有多恐怖呢？要知道，像广州这样的一线城市，全年的财政开支，也才1500亿左右。

其余的大部分时间，王伟中书记都在聊“人才、创新、基础研究、科技”，这些关键词，都指向了“产业升级”，这些年，深圳建光明科学城，建实验室，搞西丽科教城，建一流大学，引进国际、国家级的顶尖人才，并由政府提供科研经费、天使基金，提供全球最低的个人所得税率（15%），等等，投入了巨资（万亿级），来布局战略性新兴产业，扶持产业发展。

提到中央让深圳搞先行示范区时，主持人说，平时睡眠质量还不错的王书记，突然间连续失眠了好几天。

为什么呢？

因为这个压力太大了，按中央的要求，2035年，深圳要建成社会主义现代化强国的城市范例，2050年，要成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。这对标的是啥呢？不是伦敦，也不是东京，而是全球科创水平最高的加州，是硅谷。

今天的加州硅谷，人均GDP是深圳的4倍多，12.8万美元，而深圳，仅是3万美元。

如果接下来的30年里，硅谷的人均GDP年均增长5%的话，那么2050年时，硅谷的人均GDP是55万美金。

按照中央规划，深圳要赶上、超越硅谷的水平，意味着30年后，人均GDP得翻18.5倍以上，从2020年开始，年均增长得在10%以上。

这，是中央给深圳定的目标，也是给深圳压的担子，是中央要求深圳立的“军令状”。

如果届时目标达成，人均GDP翻18.5倍，那意味着，深圳的人均收入，差不多也会增长这么多。

而一个城市房价的核心决定因素，其实就两个，一个是人均收入水平，还有一个，就是供需比。

可能有人会说，中央在《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》中，不是给了深圳土地自主审批权嘛，那接下住房供给就会增加，房价就会降下来。

可问题是，深圳会增加土地供给吗？

恐怕不会，因为，这既非中央意图，也与深圳的发展理念相悖。

过去，深圳的住房供给不足，原因其实非常简单。那是因为深圳市政府，把主要的地，都用来搞产业园区，盖写字楼了，而不是盖住宅。

所以，深圳是全国，对土地财政依赖最小的城市。2019年，深圳全年财政收入9424亿元，但卖地收入仅500亿左右，和一个内地小城市差不多，仅是杭州的1/5，广州的约1/4，占财政收入比才5%。这个数据说明什么呢？一是深圳住房用地出让不多。二是土地出让的大头，产业用地，很多都是白菜价出让，乃至免费的。

比如，2019年，深圳给了腾讯200万平方的产业用地。这块地，位于深圳的黄金地段，最具发展潜力的大前海片区。保守估计，市场价，在1000亿以上。但深圳市市政府，让腾讯独家竞价，起拍价即成交价，只收了85.2亿。

克制短期欲望，把土地让利给企业，扶持产业发展，等到产业起来收税，而不是靠卖地，赚土地出让金，这就是过去40年，深圳的核心发展理念。

深圳市政府，对住宅用地供给，是很抠的，只会挤一点点出来，盖房子用，因为总得让大家有地方住嘛。大头，都用来支持产业发展。所以，深圳市民的住房拥有率，是全国最低的。

但是，即使这样，深圳的产业用地，还是不够，所以华为才不得不跑去东莞，去松山湖圈地，建实验室，建生产线，搞产业园。

因此，有了土地自主审批权的深圳，只会拿更多的地，来支持产业，而不是建房子。

深圳市政府比谁都清楚，搞产业的回报，远大于短期卖地。更何况，现在按照中央给的要求，深圳的产业升级压力，非常之大。接下来，深圳对产业的支持力度，得比之前更大，才能扶持出一批新的华为、腾讯、大疆们。

然后，大家再细读下中央给深圳下发的先行示范区改革方案，也能发现，基本都是在围绕“改革、创新”等产业升级相关内容在展开，住房问题，1次都没提到，直接忽略了。

所以，从中央意图来说，下放土地审批权，其实是对“产业升级”的配套政策支持，而不是为了让深圳拿地去建房子，降房价的。

同样，最高领导人在深圳40周年庆祝大会上的讲话，提到“改革”51次，“创新、科研”等关键词64次，仅在民生事项中，提到了住房1次，且优先级在“就业、教育、医疗、社保”之后。这里顺便说一下，教育之所以受重视，其实很大程度上，是因为产业升级，需要人才支撑。教育，其实也是为产业服务的。

可能有些朋友会有疑问，企业是有地了，那高房价，就不会影响人才的流入，进而影响产业升级吗？

答案是不会。

顶尖的人才，政府会一步到位帮他们解决住房问题。中高端人才，深圳政府手头有了自主土地审批权，建人才租赁房，就可以很方便的解决他们的住房、小孩教育等问题。享受不到政府扶持的人才，来深圳奋斗，奉献十几年青春后，带着积蓄离开，去其他城市生活，可能是更好的选择。

OK，铺垫了这么多，我们可以开始预测一下深圳的房价了。

上面我们讲了，一方面，随着深圳产业升级，大家收入会上升，另一方面，住房供给，又不会大量增加，仅仅够住，但不会过剩。

就好比深圳有1万人，有1万套住房，住是够住。可是这1万人的收入，在不断增加，那必然导致一个结果，大家会到市场上去竞价，或买、或置换更好的房子，那这1万套住房的价格，就会不断上升，直到大家的收入，快负荷不起，上涨才会结束。

这样的话，到2050年，深圳的人均GDP，增长18倍，去到55万美元时，能支撑得起多高的房价呢？

如果房价跟着增加18倍，那就是约100万/平米；

如果房价跟着增加9倍（1/2），那就是大概50万/平米；

如果房价跟着增加6倍（1/3），那就是36万/平米；

备注：深圳房产当前均价约6万/平米；

而过去20年，深圳房价涨幅，与人均收入水平增幅，基本相当。

因此，粗略推测，深圳未来的房价，会在36万-100万之间，比较大概率的，会是50万/平米左右。

最后，再说一个大家比较关心的话题。

那就是，个人怎么分享未来“深圳人均GDP55万美元”的红利？

可以预见，深圳人均55万美元的GDP里，70、80、90后们，贡献会很小，那些来自全国、全世界的10后、00后精英们，才是财富创造的主力。

未来30年，他们会引领全球高新科技发展，拿着高薪，手头还有股票、期权，他们的购买力，才Hold得住深圳的房价。

那70后、80后、90后们，怎么来分享深圳发展的红利呢？

比如，买入深圳及周边城市的优质房产，在这些未来的千万、亿万富翁还没成长起来前，我们提前在房产这个通道上，卡好位，耐心的持有，和时间做朋友，等到深圳产业升级成功时，再将这些房产，高溢价卖给那些年轻的精英们，这样，就间接分享到了深圳产业升级的红利。

当然，除了房产，还有其他通道可以卡。